90 procentní hypotéka – Kdo má šanci ji získat?

Úvod do problematiky 90% hypotéky v České republice

Vlastnictví nemovitostí v České republice je stále dražší. Vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí stále rostou rychleji než příjmy, potřebují potenciální zájemci o bydlení k financování svých nákupů vyšší hypotéky. To vede k rostoucí poptávce po hypotékách s vysokým poměrem výše úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV), které vyžadují menší akontaci.

Hypotéka s 90% LTV pokrývá 90 % hodnoty nemovitosti, zatímco zbývajících 10 % musí dlužník poskytnout jako akontaci z vlastních prostředků. Tyto typy hypoték byly dříve dostupnější, ale změny v regulaci v posledních letech ztížily jejich získání.

Zpřísnění pravidel pro poskytování hypoték ze strany České národní banky

V reakci na rychle rostoucí ceny nemovitostí zavedla Česká národní banka (ČNB) několik opatření, která mají ochladit realitní trh. Jedním z jejích hlavních nástrojů bylo nastavení přísnějších pravidel pro poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti, který mohou banky nabízet.

Závazné nařízení ČNB v současné době stanovuje maximální hranici LTV na 80 % pro dlužníky, kteří si berou hypotéku. Tyto přísné limity způsobily, že banky omezily nabídky hypoték s 90% LTV.

Hypotéky s 90% LTV jsou pro některé dlužníky stále dostupné

Navzdory zpřísněným požadavkům ČNB mohou hypotéky s 90% LTV stále získat kupující mladší 36 let. ČNB tuto výjimku pro mladé kupující vytvořila, aby jim v době rostoucích cen nemovitostí zpřístupnila vlastní bydlení.

Dlužníci starší 36 let mohou obvykle získat pouze hypotéku pokrývající maximálně 80 % hodnoty nemovitosti. 

Banky navíc před schválením úvěru s 90% LTV pečlivě zkoumají finanční situaci každého žadatele, a to i u těch, kteří splňují podmínku věku.

Kritéria způsobilosti pro 90% hypotéky

Hypotéky s 90% LTV jsou sice pro některé dlužníky stále dosažitelné, ale podmínky pro jejich získání jsou přísné. První překážkou je splnění věkového limitu; banky ale také pečlivě posuzují finanční profil každého žadatele před schválením těchto rizikovějších úvěrů.

Věkový limit pro hypotéky s 90% LTV

Od roku 2025 mohou v České republice získat schválení hypotéky s 90% LTV pouze žadatelé o hypotéku mladší 36 let. ČNB tuto věkovou výjimku vytvořila na podporu snazšího získání vlastního bydlení pro mladé, kteří často nemají dostatečné úspory na vysoké akontace.

Žadatelé starší 36 let se v současnosti při čerpání hypotéky potýkají s limitem 80 % LTV. Pro budoucí žadatele o hypotéku bez větších úspor je tak hranice 36 let významným milníkem.

Ostatní faktory, které banka zohledňuje

Věková hranice je jednou v podmínek 90% financování, banky ale před schválením takové půjčky zkoumají také příjmy žadatelů a jejich stávající dluhy. Žadatelé jsou často odmítnuti pro nedostatečné příjmy, přestože splňují požadavek věku.

Mezi klíčové faktory, které věřitelé posuzují, patří:

Stabilní příjmy – banky analyzují výplatní pásky a daňová přiznání, aby si ověřily, že příjmy žadatele pokryjí splátky hypotéky. Osoby samostatně výdělečně činné jsou prověřovány přísněji, protože jejich příjmy mají tendenci více kolísat.

Nízké stávající dluhy – věřitelé jsou obezřetní vůči žadatelům, kteří mají kromě hypotéky i vysoké dluhy na kreditních kartách, mají půjčky na auto nebo studentské půjčky. Klíčovou roli hrají celkové měsíční splátky dluhů.

Vzhledem k tomu, jak banky hodnotí příjmy, úvěrové zdraví i úspory, tak věk nakonec hraje pouze vedlejší roli. Přesto zůstává faktem, že pro způsobilé žadatele mladší 36 let zůstávají hypotéky s vyšším LTV dosažitelné.

Dopad politiky centrální banky na poskytování hypotečních úvěrů

Zatímco ČNB vytvořila výjimku pro dlužníky do 36 let pro přístup k hypotékám s 90% LTV, další  změny její politiky omezily vysoce rizikové úvěry. Nastavením přísnějších standardů pro schvalování úvěrů centrální banka donutila banky ke konzervativnějšímu přístupu.

Snížená dostupnost hypoték s vysokým LTV

Od té doby, co ČNB ochladila trh s nemovitostmi, banky omezily nabídku hypoték přesahujících 80 % LTV pro ty, kteří kupují svou první nemovitost. Půjčky s vysokým LTV přinášejí větší riziko pro věřitele, takže přísnější regulace snížila jejich frekvenci.

V minulosti v obdobích méně přísné politiky ČNB  banky nabízely hypotéky s 90 % LTV častěji. ČNB však prostřednictvím závazných limitů LTV záměrně omezila nejrizikovější úvěry, které dříve tlačily na růst cen nemovitostí.

To má zásadní dopad na dlužníky, kteří nesplňují přísná kritéria pro schválení úvěru, ale přesto potřebují financovat více než 80 % hodnoty nemovitosti. Někteří se jako na alternativu obracejí na rizikovější nebankovní poskytovatele půjček. Faktem ale zůstává, že hypotéky s vysokým LTV od tradičních bank je kvůli politice ČNB složité získat. 

Trendy v úrokových sazbách hypoték

Vzhledem k tomu, že ČNB zvýšila sazby, aby omezila poskytování úvěrů, vzrostly úrokové sazby hypoték odpovídajícím způsobem. To dále snížilo cenovou dostupnost a zdražilo financování nákupu nemovitostí.

Prudký růst sazeb hypoték od roku 2021

Úrokové sazby hypoték v České republice dramaticky vzrostly spolu se zvyšováním úrokových sazeb ČNB zaměřeným na kontrolu inflace. Od poloviny roku 2021, kdy se klíčová sazba blížila nule, musely banky přenášet vyšší náklady na financování na spotřebitele. Úroky hypoték s pevnou úrokovou sazbou se nyní pohybují v průměru kolem 4 % oproti 3 % v roce 2020. Zatímco pevné sazby zpočátku poskytovaly určitou ochranu před rostoucími úrokovými sazbami, zvýšené kapitálové náklady posunuly sazby dlouhodobých úvěrů bank plošně nahoru.

To představuje nejrychlejší tempo růstu hypotečních sazeb od finanční krize v roce 2008.

Dopady na dostupnost a objemy půjček

Nárůst úrokových sazeb má dva klíčové dopady – nižší dostupnost hypoték pro kupující a sníženou poptávku po nových úvěrech.

Při současných sazbách jsou měsíční splátky u typické hypotéky vyšší než v roce 2020, i když ceny domů zůstaly konstantní. To vytváří tlak na potenciální kupce kteří potřebují dluhové financování. Vyšší sazby navíc motivují některé kupující k odložení nákupů a k čekání na lepší podmínky. Pokud budou sazby dále růst, hrozí, že tyto trendy zásadním způsobem ovlivní trh s bydlením a ekonomiku jako celek. Česká národní banka však nedávno snížila dvoutýdenní repo sazbu o 0,25 % na 3,50 %, což by mohlo vést k výhodnějším podmínkám na trhu hypoték na bydlení.

Změny v hypotečních úvěrech pro cizince

Zahraniční kupci historicky považovali Českou republiku za atraktivní trh pro investice do nemovitostí vzhledem k relativně nízkým cenám ve srovnání s jinými evropskými zeměmi. Změny v regulaci však ztížily získání hypoték i pro nerezidenty.

Přísnější požadavky na příjem a zaměstnání

Zatímco dříve mohli mít cizinci nárok na české hypotéky se svými zahraničními příjmy, některé banky nyní po žadatelích vyžadují, aby prokázali místní zaměstnání i zdroje příjmů, ačkoli schválení je stále možné i u žadatele se zahraničními příjmy, pokud má například českého manžela nebo manželku či trvalé bydliště v Česku. To se ukazuje jako značné omezení pro zahraniční investory, kteří nemají v Česku žádné vazby ani zdroje příjmů. Banky tento postup zdůvodňují argumentem, že zahraniční příjmy s sebou nesou zvýšené riziko nesplácení při převodech na místní měnu. Ověřování zahraničních příjmů také přineslo větší administrativní zátěž. V důsledku toho nyní cizinci obvykle potřebují prokázat určité relevantní vazby na Českou republiku a zdroje příjmů sahající 6–12 měsíců zpět. To brání většině krátkodobých rezidentů získat hypotéku.

Vykazované příjmy jsou podrobněji zkoumány

Dalším problémem, se kterým se zahraniční žadatelé potýkají, je přísnější prověřování dokladů o příjmech vyžadovaných pro schvalování úvěrů. V minulosti banky ochotněji akceptovaly výkazy o mzdách žadatelů od zahraničních zaměstnavatelů. Dnes však vyžadují podrobnější ověření, aby si potvrdily, že příjmy uvedené na výplatních páskách odpovídají čistým měsíčním příjmům na výpisech z českých bank.

Cenová dostupnost ovlivněna měnovými efekty

I ti cizinci splňující přísnější pravidla pro prokazování příjmů bojují s cenovou dostupností, protože hodnota české koruny vůči hlavním měnám klesá.

Od roku 2021 ztratila koruna hodnotu vůči americkému dolaru, přičemž toto bylo způsobeno především rozdíly v měnové politice a inflačními mezerami. To výrazně zvyšuje efektivní náklady na splátky hypoték placené cizinci ve zhodnocujících se měnách.

Spolu s vyššími cenami bydlení a vyššími úrokovými sazbami vytvářejí oslabené směnné kurzy značné překážky pro zahraniční kupce závislé na hypotečním financování při nákupu českých nemovitostí.

Dodatečné zkoumání zahraničních příjmů a slabší koruna vytlačuje zahraniční investory. Zatímco trh jako takový zůstává relativně atraktivní, vyřízení dluhového financování je stále komplikovanější. 

Závěr

Pro potenciální české kupce domů – zejména pro mladší generaci – se vlastnictví nemovitosti zdá stále více nedostupné vzhledem k rychlému růstu cen v posledních letech. Vzhledem k tomu, že domy jsou stále méně dostupné, vzrostla poptávka po hypotékách s vysokým LTV, které vyžadují menší zálohy.

Regulační změny však způsobily, že banky omezily poskytování úvěrů s 90% LTV, a to zejména pro žadatele starší 36 let. Česká národní banka považuje úvěry s vysokým LTV za rizikové, i když byly schváleny některé výjimky na podporu mladých kupujících.

Kromě požadavku věku pak žadatelé stále čelí přísným kontrolám jejich příjmu i zadlužení, aby dosáhli na požadovanou hodnotu úvěru. Navíc rostoucí sazby, přísnější dluhové limity a slabá měna také negativně ovlivnily cenovou dostupnost hypoték. Zejména zahraniční kupující čelí dalším překážkám při získávání místních hypoték.

Zatímco české nemovitosti si v Evropě stále zachovávají určitou přitažlivost, kupující nyní musí překonat přísnější úvěrové standardy odrážející širší ekonomická opatření centrální banky. To poté způsobuje střet touhy být vlastníkem vlastní nemovitosti a snahou pěstovat rozumnou finanční politiku zaměřenou na stabilitu. Dosažení sociálních i ekonomických cílů představuje pro populaci stále větší výzvu.